Audit énergétique obligatoire avant la vente : quels biens ?

L’audit énergétique obligatoire avant la vente concerne certaines maisons et monopropriétés classées E, F ou G au DPE. Le vendeur doit le commander et le payer, puis le remettre dès la première visite, sans être tenu de réaliser les travaux proposés.

Quels biens exigent un audit énergétique avant la vente ?

L’audit énergétique réglementaire s’ajoute aux diagnostics immobiliers obligatoires lorsque deux conditions se cumulent : le type de bien et sa classe énergétique. Les logements concernés sont d’abord les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G. L’obligation s’étend ensuite progressivement aux classes plus performantes.

Maisons, monopropriétés et calendrier selon le DPE

En France métropolitaine, l’audit vise la vente d’une maison individuelle, indépendante ou située dans un lotissement. Il vise aussi la vente d’un immeuble d’habitation en monopropriété, c’est-à-dire appartenant à un seul propriétaire. Dans les deux cas, le bien doit être classé E, F ou G au DPE.

Le calendrier dépend de l’étiquette affichée au moment de la mise en vente :

En pratique, un classement F ou G n’interdit pas de vendre : il impose seulement de joindre l’audit au dossier.

Le DPE est-il obligatoire pour vendre ?

Le diagnostic de performance énergétique est en principe exigé pour vendre une maison ou un appartement. Il évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, sur une échelle de A à G. Ce diagnostic énergétique constitue une obligation du propriétaire, sauf exception applicable au bien :

• DPE récent : réalisé depuis le 1er juillet 2021, il reste normalement valable 10 ans.
• DPE ancien : établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025.
• Exceptions à vérifier : bâtiment indépendant de moins de 50 m² de surface de plancher, monument historique classé ou inscrit, bâtiment sans chauffage ni refroidissement.

L’exemption des moins de 50 m² ne profite qu’aux bâtiments indépendants : un appartement n’en bénéficie pas du seul fait de sa petite taille. Pour une petite maison, vérifiez donc d’abord qu’un DPE est exigible avant de conclure à l’obligation d’audit.

Copropriété et autres situations particulières

Un appartement vendu séparément comme lot de copropriété n’est normalement pas soumis à l’audit du seul fait de sa classe E, F ou G. À l’inverse, une maison en copropriété horizontale peut l’être si ses murs appartiennent exclusivement au copropriétaire, sous réserve du règlement de copropriété. Une maison détenue en indivision peut aussi relever de la monopropriété, et un bâtiment mêlant commerce et logements peut voir sa partie résidentielle visée, sous conditions.

L’étiquette elle-même peut évoluer : depuis le 1er juillet 2024, une attestation officielle actualise sans nouvelle visite celle de certaines petites surfaces. Le coefficient de l’électricité est aussi passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Une maison officiellement reclassée de E à D sort alors de l’obligation jusqu’en 2034. Le coefficient de 1,7 prévu en 2027 ne s’applique pas aux ventes de 2026 ; outre-mer, vérifiez le calendrier localement.

Quand faire réaliser et remettre l’audit ?

L’audit doit être prêt avant que le premier acquéreur potentiel franchisse la porte. Ce calendrier impose d’anticiper la commande, de choisir un intervenant habilité et de connaître la durée de vie du rapport.

Préparer l’audit avant les visites

Faites établir ou vérifier le DPE dès le début du projet de vente : la classe officielle du bien indique immédiatement si l’audit s’impose. Si c’est le cas, la commande peut partir avant même la publication de l’annonce.

Aucun délai unique n’encadre l’exercice : visite, analyse et rédaction prennent un temps à confirmer avec le professionnel. Attendre l’acceptation d’une offre risque donc de retarder une remise due dès la première visite. En complément, rassemblez pour l’auditeur les plans, diagnostics, factures et justificatifs de travaux, ainsi que les caractéristiques du chauffage, de l’eau chaude sanitaire et de la ventilation.

Choisir un professionnel habilité

Seul un intervenant qualifié et indépendant du propriétaire ou de son mandataire peut réaliser un audit énergétique réglementaire. Pour une maison individuelle, cela inclut notamment certains bureaux d’études ou entreprises qualifiés, des entreprises certifiées « RGE offre globale », des architectes formés inscrits à l’Ordre et des diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant des compétences requises.

Pour un immeuble comprenant plusieurs logements, les habilitations diffèrent. Elles peuvent notamment concerner un bureau d’études qualifié pour l’audit de bâtiments ou un architecte formé inscrit à l’Ordre.

Visite, remise et validité du rapport

L’intervenant effectue au moins une visite du bâtiment avant d’élaborer ses propositions et de remettre son rapport. Le vendeur ou son représentant transmet ensuite l’audit à l’acquéreur potentiel dès la première visite, par tout moyen, y compris électronique. Le document rejoint le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente authentique.

La validité de l’audit est de 5 ans. Tant que ce rapport reste valable, il n’a pas à être refait automatiquement lors d’une nouvelle vente, à condition qu’il reste adapté à l’état du bâtiment.

Que contient l’audit énergétique réglementaire ?

L’audit énergétique ne se contente pas de constater : il propose des scénarios pour améliorer la performance énergétique du bien et en chiffre les effets. Son contenu se structure en trois volets.

Un état des lieux plus détaillé que le DPE

Le DPE décrit la performance actuelle du logement et formule des recommandations. L’audit le complète par des parcours de rénovation chiffrés, sans le remplacer. Son état des lieux couvre plusieurs points :

• Performance avant travaux : estimation de la situation initiale du bien.
• Déperditions thermiques : analyse des pertes de chaleur à travers l’enveloppe du bâtiment.
• Chauffage et eau chaude : examen des équipements de production existants.
• Ventilation : prise en compte du système de renouvellement d’air.

Concrètement, cela signifie que les propositions de l’audit partent des caractéristiques réelles du bien, et non d’un modèle standard.

Deux parcours de travaux adaptés au bâtiment

Le rapport présente au moins deux propositions de rénovation énergétique, construites à partir de cet état des lieux :

• Parcours par étapes : une succession cohérente de travaux échelonnés dans le temps.
• Première étape exigeante : dans le cas général, elle fait gagner au moins deux classes énergétiques et traite deux postes d’isolation.
• Rénovation en une étape : une rénovation performante envisagée d’un seul tenant.
• Règles adaptées : prévues lorsque les contraintes du bâtiment empêchent d’atteindre l’objectif de la première étape.

Les postes étudiés peuvent porter sur les murs, les planchers bas, la toiture, les menuiseries extérieures, la ventilation, le chauffage et l’eau chaude. Chaque solution tient compte des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales du bâtiment.

Des effets et des coûts estimés

Pour chaque parcours, l’audit estime la performance énergétique après travaux et les économies d’énergie attendues. Il évalue aussi l’effet théorique sur les dépenses, le coût des travaux et les principales aides financières mobilisables.

Nous réalisons des audits énergétiques pour la rénovation, avec des recommandations personnalisées visant à réduire la consommation énergétique et à valoriser le patrimoine. Pour une vente, vérifiez que la prestation commandée correspond bien à l’audit réglementaire exigé.

Quel coût et quelles conséquences pour la vente ?

L’audit énergétique obligatoire représente une dépense pour le vendeur, mais il n’impose aucun chantier. Reste à savoir ce qu’il coûte et ce que risque une vente d’un logement sans ce document.

Le prix de l’audit à la charge du vendeur

Le propriétaire vendeur commande et paie l’audit exigé pour la vente. Son tarif n’est pas réglementé, et plusieurs facteurs font varier le prix :

• Le bâtiment : sa taille et sa complexité.
• Les équipements : chauffage, eau chaude et ventilation à analyser.
• Le nombre de logements : pour un immeuble, chaque logement s’ajoute à l’étude.

Les documents disponibles pèsent aussi sur le prix : plans, factures et diagnostics transmis réduisent le travail de reconstitution. Demandez donc au professionnel le prix de sa prestation en précisant ce que vous pouvez lui fournir.

Les travaux sont-ils obligatoires ?

L’obligation porte sur la réalisation et la remise de l’audit, pas sur l’exécution des travaux : vous pouvez vendre sans les effectuer, et l’acheteur n’est pas tenu de suivre les scénarios après l’achat. Les montants inscrits relèvent de l’estimation, distincte du prix de l’audit : ce ne sont ni des devis contractuels ni une décote automatiquement applicable au prix de vente.

Que se passe-t-il si l’audit manque ?

Le texte imposant la remise de l’audit ne prévoit pas d’amende déterminée pour sa seule absence.

Ce manque n’entraîne pas non plus la nullité automatique de la vente. Le dossier doit toutefois être régularisé avant la signature.

Si un litige survient malgré tout, ses conséquences dépendent des faits propres à la transaction, sans sanction automatique.

Foire aux questions